Đầu tư vào bất động sản từ lâu đã được coi là một phương pháp đáng tin cậy để xây dựng tài sản. Giá trị của bất động sản thường tăng theo thời gian, kèm theo những lợi thế về thuế. Đầu tư vào bất động sản cũng giúp bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư, bên cạnh các loại tài sản như cổ phiếu và trái phiếu.
Có rất nhiều cách để trở thành nhà đầu tư bất động sản, và không phải tất cả đều đòi hỏi bạn phải sở hữu nhà hay mua tài sản vật chất. Dưới đây là một số phương pháp tốt nhất để đầu tư vào bất động sản, bất kể ngân sách của bạn là bao nhiêu.
Những cách tốt nhất để đầu tư vào bất động sản
Loại hình đầu tư bất động sản tốt nhất cho bạn sẽ phụ thuộc vào tình hình tài chính cá nhân của bạn. Nếu bạn muốn mua nhà hoặc tài sản đầu tư, bạn có thể cần điểm tín dụng tốt và tiền mặt để trả trước.
Một số khoản đầu tư chỉ dành cho những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao. Ví dụ, nhiều tổ chức bất động sản – nơi một nhóm nhà đầu tư góp tiền để tài trợ cho các dự án bất động sản – chỉ dành cho các nhà đầu tư được công nhận, với giá trị ròng ít nhất là 1 triệu USD hoặc thu nhập hàng năm là 200.000 USD (hoặc 300.000 USD với vợ/chồng hoặc bạn tình). Các khoản đầu tư khác, như REIT, cho phép bạn mua bất động sản chỉ với vài đô la trong tài khoản môi giới.
Bạn cũng cần cân nhắc xem bạn muốn thực hiện khoản đầu tư của mình như thế nào. Ví dụ, nếu bạn không muốn giải quyết vấn đề với người thuê nhà hoặc quản lý tài sản, việc trở thành chủ nhà hoặc sở hữu Airbnb có thể không phù hợp với bạn.
May mắn thay, có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản, bất kể ngân sách hoặc mức độ tham gia ưa thích của bạn. Dưới đây là bảy ý tưởng để giúp bạn bắt đầu.
1. Mua nhà riêng của bạn
Mua nhà riêng là cách mà nhiều người mới bắt đầu trở thành nhà đầu tư bất động sản. Bạn xây dựng vốn chủ sở hữu mỗi khi thực hiện thanh toán thế chấp hàng tháng. Vì bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian, việc sở hữu một ngôi nhà thường là một khoản đầu tư tốt khi bạn định cư lâu dài. Sở hữu nhà ở là khoản đầu tư có giá trị nhất đối với nhiều hộ gia đình ở Mỹ.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, khoản trả trước thông thường cho người mua nhà lần đầu là khoảng 8%, dù khoản trả trước 20% từng là tiêu chuẩn.
Người cho vay thường xem xét kỹ lưỡng tài chính của bạn nếu bạn mua nhà. Họ muốn biết rằng tổng chi phí nhà ở của bạn – gồm khoản thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm – sẽ không vượt quá 28% thu nhập hàng tháng của bạn.
2. Trở thành chủ nhà
Nếu bạn muốn tạo thu nhập thông qua đầu tư bất động sản, trở thành chủ nhà có thể là một lựa chọn hợp lý. Bạn có thể cho thuê một ngôi nhà mà bạn đã sở hữu hoặc mua một tài sản đầu tư.
Tuy nhiên, hãy suy nghĩ kỹ về các mục tiêu tài chính của bạn trước khi thực hiện bước này. Nhiều người nghĩ trở thành chủ nhà là một cách kiếm thu nhập thụ động, nhưng nhiều chủ nhà có kinh nghiệm sẽ nói rằng việc cho thuê tài sản không hề thụ động. Bạn sẽ cần nghiên cứu thị trường địa phương để xác định giá thuê, quảng cáo tài sản, sàng lọc người thuê, xử lý bảo trì và sửa chữa, và giải quyết các vấn đề pháp lý nếu người thuê ngừng trả tiền hoặc làm hư hỏng tài sản của bạn.
Nếu bạn muốn trở thành chủ nhà nhưng không muốn giải quyết các vấn đề hàng ngày, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản. Tuy nhiên, công ty quản lý tài sản trung bình tính phí từ 8% đến 12% tiền thuê hàng tháng, làm giảm lợi nhuận của bạn.
Nhiều người cho vay yêu cầu thanh toán trước ít nhất 15% nếu bạn mua bất động sản đầu tư.
3. Lật nhà
Lật nhà là một chiến lược đầu tư bất động sản trong đó bạn mua một bất động sản với mục tiêu bán lại để kiếm lời trong một khoảng thời gian ngắn, thường là dưới một năm. Một số người lật nhà mua nhà cần sửa chữa, cải tạo và sau đó bán với giá cao hơn. Những người khác tìm mua nhà ở những khu vực có giá trị nhà đang tăng nhanh, nhằm thu lợi nhuận từ điều kiện thị trường địa phương mạnh mẽ.
Nhiều người lật nhà tuân theo quy tắc 70%: giá mua và chi phí sửa chữa không nên cộng lại quá 70% giá trị sau sửa chữa của ngôi nhà (ARV).
Giả sử bạn ước tính ARV của một ngôi nhà sẽ là 200.000 USD và cần sửa chữa trị giá 50.000 USD.
Theo quy tắc 70%, bạn sẽ tính giá mua tối đa như sau:
200.000 USD (ARV ước tính) x 0,7 = 140.000 USD
140.000 USD – 50.000 USD (sửa chữa ước tính) = 90.000 USD giá mua tối đa
4. Hack nhà
Hack nhà là một cách tạo ra dòng tiền từ tài sản bạn đang sống.
Tin tặc thường mua bất động sản dành cho nhiều gia đình, như căn hộ hai tầng hoặc ba tầng. Họ sống trong một căn hộ trong khi cho thuê các căn hộ khác, sử dụng thu nhập cho thuê để trang trải khoản thế chấp và các chi phí nhà ở khác.
Ngoài ra, một số người mua nhà dành cho một gia đình và cho thuê một phòng.
5. Đầu tư vào REIT
Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản, hay REIT, cho phép bạn đầu tư vào bất động sản mà không cần mua tài sản.
REIT là chứng khoán sở hữu các tài sản tạo thu nhập như tòa nhà chung cư, tổ hợp văn phòng, nhà kho hoặc trung tâm dữ liệu. Chúng được mua và bán trên các sàn giao dịch chứng khoán giống như cổ phiếu, giúp bạn dễ dàng đầu tư vào REIT giao dịch công khai bằng tài khoản môi giới hoặc IRA.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phổ biến với các nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập từ cổ tức. Về mặt pháp lý, họ bắt buộc phải trả 90% thu nhập chịu thuế hàng năm cho các cổ đông thông qua cổ tức.
Bạn cũng có thể đầu tư vào nhiều REIT bằng một khoản đầu tư duy nhất thông qua các quỹ ETF. Nhiều quỹ ETF bất động sản là các quỹ chỉ số được quản lý thụ động, theo dõi hiệu suất của thị trường bất động sản thương mại tổng thể ở Mỹ hoặc một phần lớn thị trường đó.
6. Sử dụng nền tảng huy động vốn từ cộng đồng bất động sản
Nền tảng huy động vốn cộng đồng bất động sản trực tuyến cho phép bạn gộp tiền của mình với các nhà đầu tư khác để tài trợ cho các dự án phát triển bất động sản. Nhiều nền tảng cung cấp REIT huy động vốn từ cộng đồng, thường được tổ chức riêng tư, có nghĩa là cổ phiếu của họ không được giao dịch trên thị trường chứng khoán.
Bất động sản huy động vốn từ cộng đồng có thể là một nguồn thu nhập thụ động tốt. Tuy nhiên, nhiều nền tảng tính phí cao và yêu cầu đầu tư tối thiểu đáng kể. Một số trang web gây quỹ cộng đồng có khoản đầu tư trả trước tối thiểu là 1.000 USD trở lên.
7. Mua một phần cổ phiếu bất động sản
Ngày càng có nhiều công ty khởi nghiệp cho phép bạn mua một phần bất động sản. Các nền tảng đầu tư này tương tự các trang web huy động vốn cộng đồng, cho phép nhiều người kết hợp tiền của họ để đầu tư bất động sản.
Sự khác biệt lớn nhất là khi bạn mua một phần bất động sản, bạn chọn bất động sản cụ thể mà bạn muốn đầu tư. Bạn thường sẽ đầu tư vào nhà ở dành cho một gia đình hoặc nhà nghỉ thay vì bất động sản thương mại.
Ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản
Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, bất động sản đi kèm với rủi ro và phần thưởng. Dưới đây là một số ưu và nhược điểm cần cân nhắc trước khi thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn.
Ưu điểm
- Đánh giá cao tài sản: Giá trị bất động sản và tiền thuê thường tăng theo thời gian, khiến bất động sản trở thành một cách hiệu quả để xây dựng tài sản. Sự tăng giá dài hạn có thể làm cho bất động sản trở thành một hàng rào chống lạm phát tốt.
- Nguồn thu nhập tiềm năng: Bất động sản có thể tạo ra dòng tiền ổn định, từ tiền thuê hàng tháng hoặc đầu tư thụ động vào REIT.
- Đa dạng hóa: Đầu tư vào nhiều loại tài sản giúp bạn phân tán rủi ro. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán không liên quan chặt chẽ, có nghĩa là giá bất động sản thường không tăng hoặc giảm với thị trường chứng khoán.
- Lợi ích về thuế: Các nhà đầu tư bất động sản được hưởng nhiều lợi ích về thuế, bao gồm khấu hao, khấu trừ lãi suất thế chấp và các chi phí hợp pháp khác.
Nhược điểm
- Khả năng thanh khoản thấp: Các khoản đầu tư bất động sản như nhà ở thường mất nhiều thời gian để bán, vì vậy bạn không thể dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt.
- Chi phí trả trước cao: Hầu hết các khoản đầu tư bất động sản đều yêu cầu khoản trả trước lớn hoặc các chi phí trả trước khác như phí môi giới và bảo hiểm.
- Yêu cầu về thời gian: Sở hữu và quản lý tài sản không phải là đầu tư thụ động. Bạn có thể phải giải quyết các vấn đề với người thuê nhà, bảo trì và sửa chữa, cũng như các vấn đề pháp lý.
- Rủi ro về giá trị tài sản: Giá trị bất động sản có thể giảm trong thời gian suy thoái hoặc khi thị trường bất động sản địa phương thay đổi. Rủi ro tăng lãi suất hoặc thay đổi quy định của chính phủ cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Đầu tư vào bất động sản là một chiến lược tài chính dài hạn, đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng và kế hoạch cẩn thận. Bạn có thể chọn từ nhiều phương pháp khác nhau, từ mua nhà riêng, trở thành chủ nhà, đến đầu tư vào các nền tảng huy động vốn cộng đồng hoặc REIT. Điều quan trọng là hiểu rõ mục tiêu tài chính của bạn và mức độ rủi ro bạn có thể chấp nhận trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
(Nguồn: Tổng hợp:
